~本報特稿/由房市不景氣探討營建類股之變動/智庫論壇/國政基金會資深顧問謝明瑞
中央日報中央日報 – 2016年2月4日 上午9:40
摘 要 一般而言，國內股市、匯市、房市等三市息息相關，互為影響，而若以最近五年的國內股市的變化來觀察，前三年的台灣股價加權總指數變動平均每年的漲幅超過一成，顯示國內經濟表現相對較佳，爾後，股價加權總指數大幅下降，也讓國內營建類股股價呈現全面下降之走勢。另方面，2014年以後，國內房市逐漸由多頭走向空頭，房市價量俱挫，且在營建個股最近幾年的變化中，業績表現良好或商譽較佳的營建業者，其股價表現不一定較佳，有實力的營建業者如鄉林、皇翔，以及日勝生等，其股價跌幅反而最大；而華建、潤宏與宏璟的營運規模或市場聲譽雖不如前者，但其股價的漲幅平均反而達五成以上。另外，2016年，房地合一稅制正式?動，影響房市交投甚大；因此，農曆猴年的房市政策若無調整，交投亦未活絡，且政府房市政策無法順利推動，則國內房市是否會進一步往下調整，則仍有待進一步的觀察。 一.前言 一般而言，在自由經濟體系下，一國的股市、匯市、房市等三市的變動具有連動性，三者息息相關，互為影響，而股市變化又影響房市的變化，從而影響影營建類股的變動，即使國內經濟成長與股票市場可能因政經變動因素而產生短暫的脫勾情形，但整體而言，並不影響房市與營建類股變動的關聯性。 自2014年以降，在國內房市由賣方市場逐漸轉為買方市場的同時，不唯房市表現不佳，房地產價量聯袂下跌，有關營建類股的變動情形再受到關注，蓋因房市與營建類股的表現互為關聯，由房市或營建類股的表現，亦可窺見房市交易價量變化的情形，並可進一步瞭解房市未來可能變動的趨勢。 二.房地產行情分析 2016年開春之際，國內房市沿襲2015年之走勢，景氣依然不佳，房市交易量價均不如預期，又因雙北市的房市變化及其走勢具有指標性作用，由其價量變化大抵可以推論出國內房地產的變化情形，因此，要瞭解國內房地產市場的變動趨勢，可就雙北市的房價變化先加以考量。 根據內政部不動產交易實價查詢服務網所提供的資料，若以最近兩年的房市變化來觀察，就2014年各季的最高房價來做為比較與分析的基礎，再與2015年的平均房地產行情來做比較，便可發現國內房價均呈現下降的走勢，其中，台北市12個行政區的平均跌幅為-6.78%；新北市6個行政區的平均降幅則為-4.08%，亦即台北市的房價跌幅高於新北市。 在當前國內房地產市場的變化中，由於房地產交易低迷，因此，地不分南北，人不論是供應商或消費者，對於當前國內房地產走勢均普遍看跌。若進一步以雙北市各主要行政區的房價來作比較，則在台北市中，其跌幅最高的三個行政區分別為南港區(Q4；-11.9%)、松山區(Q3；-9.8%)，以及中正區(Q1； -9.5%)；而新北市則是板橋區(Q2；-5.5%)、新店區(Q3；-5.5%)，以及新莊區(Q2； -4.7%)。 就較具指標性的雙北市房價變化而言，在最近兩年的房價表現中，大抵是呈一片下滑走勢，由此可以推論，國內六都及其他行政地區的房價表現亦屬不佳，在全國房價皆墨的情況下，可因此而推論當前的房市景氣幾已走入蕭條的階段。 唯影響房市變化的因素很多，投資者或購屋人也必須瞭解，上述房價變動比較與說明是以2014年的各季最高價為標準，再與2015年的各季平均價作比較，由於基準不同，而讓房價呈現全面下降走勢，唯若就相同標準來作觀察，亦即以各季最高或最低的房價來做比較，則其所呈現的結果自然也不相同，投資人應仍可以發現部分地區的房價依然有和緩上升的情形。(參見謝明瑞(2015)，房市不景氣下的投資策略) 三.營建類股分析 2015年，由於房市不景氣，房地產交易量價均有下修走勢，投資客與潛在購屋人觀望氣息濃烈，買氣下跌，因此，2016農曆猴年的房市之民間買氣與政府房市政策能否如期推動，應是影響未來房市活絡與否的重要因素。為便於說明國內營建類股變動情形，有關最近五年國內營建類股之變動情形，可分為下列幾個部分來做說明： 1.股市房市與營建類股的連動 一般而言，股市影響房市，房市影響營建類股，因此，若以最近五年的國內股市的變化來觀察，在台灣股價加權總指數中，其股價指數變動由2011年的7110.37上升到2014年的9470.94，但2015年，股價已大幅下跌為7664.01，降幅約達二成(-19.08%)，而在五年內的台灣股價加權總指數的變動中，前三年均呈上揚走勢，平均每年的漲幅超過一成(11.07%)，主要因兩岸經貿發展快速，國內經濟表現相對較佳，影響投資與消費，也讓營建類股的股價變化呈現漲跌互見的局面，且漲多跌少，也讓國內各年之營建類股股價呈現漲跌互見情形。 2015年，由於政府房市政策中，打房政策不斷，不動產稅賦再三改變而揚升，導致房市不景氣，股價總指數下調，營建類股亦隨著調低，國內房地產市場價量表現普遍不佳。因此，整體而言，在最近五年中，國內營建類股走勢前三年仍是漲多跌少的格局，但2015年的營建類股幾乎是呈全面走低的情形。 2.股票總加權指數變動 營建類股是股市的一環，股價總指數的變動與營建類股具有連動關係，在最近五年中，中華民國股票加權總指數在前四年均呈現上揚走勢，其中，101年至103年的漲幅分別為5.76%、12.45%，以及12.00%；但104年則大幅下降，由103年1月的9470.94降為104年1月的7664.01，下跌幅度幾達二成(-19.08%，)若股市代表經濟櫥窗，則可推論最近五年的台灣經濟景氣應屬由好轉差，影響所及，亦使房市逐漸步入蕭條時期。 3.營建業上市家數 2015年，國內上市之營建廠商家數約50家，但不包括已下市及上櫃之廠商；若進一步觀察，便可發現在最近五年中，有些廠商已經下市，如福益、寶?等；有些則是最近二年或一年內才上市之營建業者，如愛山林與欣巴巴等；顯見若無法配合時勢之發展者，必將為市場所淘汰，唯若就長期而言，新進入者多，舊退出者少，亦即營建上市業者仍有增加的情形。 4.股價上漲家數 房市景氣變動影響營建個股價量變化，而在營建類股中，其股價上漲的個股在101年有30檔，102年亦為30檔，但103年減少為11檔，至104年，僅有太設股票1檔股價為上升走勢，其餘股價全盤皆沒，亦可據以推論104年時，國內營建市場由活絡轉為清淡，再轉為蕭條之走勢。 5.股價下跌家數 同段期間內，在最近五年中，營建個股之股價下降的股數可謂全盤皆輸，其股價下降的股數分別為7檔、8檔、27檔，以及49檔，而營建股價的全盤皆跌的檔數，亦可推論房市的低迷。 6.股價最大漲幅 在營建市場中，由營建類股的個股股價之變動情形，可以推論房市景氣的活絡與否；在2011-2015的最近五年中，股價最大漲幅前五名分別華建(60.70%)，潤弘(59.34%)，宏璟(40.65%)，櫻花建(27.18%)，以及全坤興(23.39%)，值得投資人注意的是這些股價大幅揚升的個股，大多不是營建業績表現最佳的個股。 7.股價最大跌幅 在營建市場中，最近五年股價最大跌幅前五名分別為鄉林(-56.95%)、皇翔(-56.01%)、日勝生(-51.57%)、太子(-44.32%)，以及聯上發(-43.34%)，其股價跌幅都在四成以上，其中，不乏營建類的績優生。 8.營建個股最大漲跌幅比較 在國內房市變動過程中，其由多頭走向空頭的影響因素很多，但營建個股的變化卻有不同，亦即業績表現良好或商譽較佳的營建業者，其股價表現不一定較佳，若以最近五年的最大漲幅及跌幅之個股來做觀察，則口啤佳，且亦有實力的營建業者如鄉林、皇翔，以及日勝生等，其股價跌幅為營建類股中跌幅最大的三檔個股；而華建、潤宏，以及宏璟的營運規模或市場聲譽唯不如前三者，但其股價的漲幅平均達五成以上。 9.股價最大差距 根據台灣股票加權指數之歷年統計資料顯示，在營建類股中，最近五年股價最大差距分別是101年的75.92元、102年的87.24元、103年的59.24元，以及104年的45.70元；其中，102年的營建個股之股王與股鬼的差距最大，而以104年的差距為最小，亦可推論房市景氣不佳，股市行情普遍走低，差距相對減少。 10.營建類股之股王與股鬼變動 所謂營建類股之股王與股鬼是指其股價最高與最低的營建個股而言，而最近五年中(民100-104年)，營建類股的股王分別為華固、長虹、長虹、興發富，以及華固；股鬼分別為皇昌、皇昌、新建、裕豐，以及裕豐，其中，營建類股中的股王與股鬼的最主要業者分別為華固與皇昌或裕豐。 11.營建類個股變動比較 營建類股是股票加權總指數的一環，因此，股價總指數的變動直接或間接影響房地產價量的變化，亦影響營建類個股的變動情形。由於國內最近幾年的經濟條件不如預期，房市亦由多頭走入空頭，因此，整體房市表現不佳，營建類股中的個股亦呈下滑走勢。 五.結論 經由前述說明，可將本文的結論說明如下述： 1.2016年，執政黨的總統及立委選舉潰敗，房市政策推動受到影響，且房價不當偏高引起民間反彈，房市交投萎縮，買氣冷清，影響台灣未來的房市走勢。 2. 根據實價登?所揭露的資料，國內六大都會地區的房地產市交易金額均有下降的趨勢，且平均降幅在三成以上；其中，雙北市的房市成交金額減少了三分之一；此外，房市交易量已呈現全盤皆墨，又因量比價先行，因此，其後續變 化將持續走低。 3. 長期而言，國內股市、匯市、房市等三市息息相關，而若以最近五年的國內股市的變化來觀察，前三年的台灣股價加權總指數變動平均每年的漲幅超過一成，顯示國內經濟表現相對較佳，但104年的股價加權總指數大幅下降，且房市不景氣，也讓國內營建類股股價呈現全面下降之走勢，國內房市已逐漸步入蕭條期。 4. 國內房市逐漸由多頭走向空頭，房市價量俱挫，但在營建個股中，業績表現良好或商譽較佳的營建業者，其股價表現不一定較佳，且有實力的營建業者如鄉林、皇翔，以及日勝生，其股價跌幅反而最大；而華建、潤宏與宏璟的營運 規模或市場聲譽雖不如前三家業者，但其股價的漲幅平均反而達五成以上。 5.為抑低都會地區房價不當高漲問題，民國105年，政府積極推動房地合一稅制，但因房市交投清淡而引發業者及民眾的反彈；另外，農曆猴年的房市交投若無變化，且政府房市政策無法順利推動，則國內房價是否真正往下調整，則可能 仍有待進一步的考量。 【中央網路報】