這個頁面上的內容需要較新版本的 Adobe Flash Player。

取得 Adobe Flash Player

這個頁面上的內容需要較新版本的 Adobe Flash Player。

取得 Adobe Flash Player

   內湖店 土城店 中正店 中和二店 法拍部 設計部 

這個頁面上的內容需要較新版本的 Adobe Flash Player。

取得 Adobe Flash Player

PwC不動產議題專欄-論地上權不動產價格超跌的迷思

  工商時報【普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人劉博文】

  近年政府對於精華地段國有地的活化,多半不採取賣斷所有權、而是以設定地上權50-70年不等的模式來處份。投資人及開發商基於精華地段之土地取得不易,曾經積極參與地上權的競標,得標權利金亦履創新高,市場熱絡異常。

  然而好景不常,過去幾年政府大幅調高都市土地公告地價,而地上權租金又是以公告地價為計算基礎,使得地上權每年的地租成本亦水漲船高,再加上部份地上權因無法分割而難以取得分戶貸款、以及消費者認為地上權不動產價值只會隨著時間遞減的觀念。一時間使得地上權變成國內不動產市場的票房毒藥,消費者對於已完工的地上權不動產敬謝不敏,開發商也不敢再投入地上權的競標,次級市場與初級市場的價格大幅滑落,所有投入這個市場的參與者可說是損失慘重。

  然而,市場是理性的嗎?恐怕不然,市場對於地上權不動產的價值已經嚴重低估,投資價值已然浮現。怎麼說呢?一般人對於地上權不動產主要存有兩個刻板印象:(1) 買地上權房產每年還要付高額地租、根本不划算,不如去租房子就好;(2) 地上權有到期日,房產價值只會隨時間遞減,不像所有權有增值空間。

  這兩個觀點不能說錯,但恐怕也只對了一半,原因是忘了把兩個重要的因素納入考慮:(1) 目前所有權房價與地上權房價間的巨大價差;(2) 為了負擔所有權高額房價所負擔的資金成本。以下試舉一個簡單的例子來分析:

  目前有兩個位於台北市松山區條件相同的高級住宅,面積皆為50坪,唯一的區別是一個是所有權、一個是地上權。目前該區所有權高級住宅平均每坪125萬,平均房貸成數六成,也就是若要購買50坪的所有權新成屋,您銀行戶頭必須擁有2,500萬元的自備款,另向銀行貸款3,750萬元,總價6,250萬元;相反的,由於地上權產品價格不理性的超跌,該區地上權新成屋價格已錯殺到每坪50萬,50坪總價為2,500萬元,恰好等於您銀行戶頭裏的存款,完全不需要向銀行貸款。以下比較兩者的取得成本及持有成本(見附表),由上表分析可知兩點結論:

  (1)一般人只注意到地上權房產的地租高、殘值因時間經過而減少、持有成本高,卻忘記為高總價所有權房屋付出的還本付息,才是真正沉重的持有成本;

  (2)當然,您或許是個富人,在以上案例中完全不需要貸款買房。但別忘記了,若您買進地上權產品,同樣可以省下3,750萬元的資金去做其它投資,兩者間持有成本的差距依然存在;

  (3)總之,兩者每年持有成本差距達高達167萬元,即使所有權房價有所增值的空間,應該怎麼也彌補不了如此巨大的成本差異吧。

  目前地上權房地產價值是否有被低估,不言可喻。(本文作者為普華國際財務顧問公司執行董事、普華不動產顧問公司負責人)


 
Copyright (C) 遠建不動產有限公司版權所有‧非經授權不得轉載、連結本站圖文 ©