美聯儲的低利率和供需失衡推動買家入場，美國平均房價創下歷史新高。而到今年6月，狂熱的購房趨勢出現兩極走向。

    6月，美國新屋銷售量跌至近14個月低點，這被部分觀點視為樓市見頂的先兆。

    但與此同時，成屋銷售重返增長，新屋開工數增長超過預期，也在釋放樓市瘋狂尚未終結的信號。

    在疫情期間，美國房地產市場的需求主要由本土買家推動。2020年4月至2021年3月，赴美購房群體出現縮減，但隨著取消旅行限製的預期加強，國外買家的“回歸”可能為本就炙手可熱的美國樓市再添一把火。

    數據兩極分化

    經歷數月狂熱，美國“搶房”熱潮在6月出顯現出降溫跡象。

    美國官方公布的經濟數據顯示，6月新屋銷售總數年化錄得67.6萬戶，預期為80萬戶。實現連續第三個月下降，創去年4月以來新低。

    美國6月新屋銷售環比下降6.6%，而預期為增加4%。

    6月新屋銷售創新低顯示物價高企和供應緊張環境下需求走軟。

    Bleakley Advisory Group首席投資官Peter Boockvar認為，所有人都知道在家電、勞動力以及平價地塊方面都供應短缺。而房屋銷售放緩，很可能是物價的沖擊以及房屋因各種原因延遲完工的綜合因素所致。

    但這樣的趨勢可能預示，維持多月的美國樓市熱潮會慢慢降溫。

    彭博記者Felize Maranz評論稱，新屋數據強化了房產市場可能已經見頂的觀點，可能加深通脹放緩的預期。

    由於美國樓市在過去幾個月持續升溫，美聯儲官員警告，美國無法承受房地產市場“繁榮與蕭條周期”，這或許會威脅金融穩定。

    不過，6月份的購房者受到更高抵押貸款利率的打擊，6月這一利率品種上升了約0.25個百分點。

    但值得註意的是，新屋銷售占美國房地產市場份額的不到10%，每月數據波動較大。

    新屋開工數據表現則顯著反彈。6月新屋開工數達到164萬套，為年內僅次於3月的高點。這一增長超過預期，表明盡管供應鏈瓶頸和勞動力短缺的現象持續存在，但住宅建設正在企穩。

    美國全國地產經紀商協會（National Association of Realtors，NAR）在上周四的數據顯示，6月份成屋銷量經季節調整後較上月增長1.4%，折合成年率為586萬套。6月份成屋銷量較上年同期增長22.9%。

    6月份成屋售價中值達36.33萬美元，較上年同期上漲23.4%，創下歷史新高，在庫存有限的情況下延續了價格穩步上漲的勢頭。需要註意的是，成屋銷售往往占房地產市場的大部分。

    投資者加碼樓市的熱情依舊不減。房屋經紀公司Redfin Corp的報告顯示，投資者在第二季度購買了近68000套房屋，這是2000年以來的最高水平。

    “投資者將房價飆升視為一個機會。”Redfin高級經濟學家Sheharyar Bokhari在報告中寫道，“隨著住房價值持續上漲，穩定的回報幾乎可以得到保證。”

    國外推力減弱

    據房地產咨詢公司第一太平戴維斯稱，隨著美國人從大城市遷移並尋求更大的空間來適應他們新的居家辦公的生活方式，本地需求一直是美國樓市的主要推動力。

    相較之下，外國買家購房力度減弱。

    根據全美房地產經紀人協會的一份新報告，2020年4月至2021年3月，外國買家購買了10.7萬套美國住宅物業，總額為544億美元，分別比前一年下降31%和27%，為2011年以來的最低。2011年，銷售額和套數分別為664億美元和210800套房產。

    以新移民身份居住在美國的外國買家，或持有簽證的外國買家購買了價值324億美元的美國現房，比上一年減少21%。而居住在美國以外的外國買家購買了價值220億美元的現房，同比下降33%。在此期間，外國買家在美國5.8萬億美元的現房銷售中占2.8%。

    中國、加拿大、印度、墨西哥和英國是美國住宅購房金額排名前五的國家。不過，來自中國、加拿大和墨西哥的外國買家年度交易量都下降了至少50%。

    這主要是由於新冠大流行導致全球經濟強烈收縮，國際遊客和商務人員減少。

    “目前，航班的運輸班次和相關限製仍然是大多數國際買家購買美國房產的主要障礙。”紐約服務式公寓項目The Towers of Waldorf Astoria的高級銷售總監Dan Tubb告訴媒體，“一旦潛在的外國買家可以更自由地入境，我們預計會有大量國際旅行者湧入紐約。隨著越來越多的國際市場取消旅行限製，我們預計住宅單元的競爭將加劇。”

    中國買家關註教育置業

    亞洲房產科技公司居外IQI集團統計發現，在過去的10年裏，中國買家購買了1967億美元的美國住宅地產，比加拿大人多出62%。這些數字不包括2021年7月NAR報告中的估算。

    在中國買家購買熱潮最旺盛的2017年，一年內購置了超過300億美元美國住宅。而如今，這個數字已經下降到大約1/3的水平。

    不過，在NAR的《2021美國住宅市場外國買家報告》中依舊可以看到，2020年4月至2021年3月期間，中國買家的購買價格中位數在國際買家中最高，為476500美元。而整體國際買家的現房銷售價格中位數為351800美元，比美國所有現房銷售價格中位數305500美元高出15%，這樣的價格差異主要反映了外國買家所期望的房產地點和類型。中國買家中，超過1/3（34%）在加州購買房產。

    全世界的房產買家的共性是買漲不買落，亞洲買家同樣不例外。美國樓市一直保持著驚人的增長速度。當價格上漲時，買家們就覺得他們的錢更安全。

    居外IQI集團聯合創始人，執行董事長喬治·奇米爾（Georg Chmiel）說，“盡管中國買家在美購房地點的分布比過去更廣泛，但對他們來說，美國的大部分地區仍然是陌生之地。在中國買家排名前20位的美國城市中，沒有一個位於拉斯維加斯、哥倫布、達拉斯和加拿大邊境的區域內。”

    奇米爾說，現在對中國買家來說，來美國的首要購房目的地是西雅圖、洛杉磯和奧蘭多。這是一個變化，因為紐約市曾經一直排在中國買家前三大門戶城市，但現在排名第五，在爾灣之後。

    由於難以獲得美國簽證，以及疫情相關的旅行限製，一些中國買家已經將他們的需求從美國轉移到其他國家。

    不過，美國媒體CNBC報道稱，中國買家動向尤其值得關註，因為在過去十年，中國曾成為美國住房需求的主角，但在特朗普執政期間又略有回落。現在，中國買家又在重新湧入。

    “拜登執政對買家需求產生了相當積極的影響，因為美國現在政策方向更可預測。”奇米爾說，“另一方面，現在我們對抗疫情已經超過一年，疫情對購買決定的影響已經減少。”

    奇米爾還說，中國買家在美國置業還有一個重要吸引力，那就是教育。

    在美國，教育購房需求占中國買家總需求的13%，為各國最高。

    此外，買家現在對虛擬購房更加適應，這對於遠距離選房、購房產生影響。

    在美國和國外的所有房地產平臺上，虛擬看房的數量已經急劇增加。而居外網上也有5000個虛擬看房。

資訊來源：國際金融報。如有侵權，請聯繫我們刪除。