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迪拜房產投資:期房VS現房

    迪拜土地部(Dubai Land Department)的數據顯示,在第三季度的8675筆房地產銷售交易中,近63%是在二級市場,比今年第二季度增長21.7%。

    Knight Frank的合夥人、房地產戰略和咨詢主管PP Varghese表示:“如果妳關註當前的二級市場和終端用戶獲得抵押貸款的渠道,那麽現在是購買的最佳時機,這取決於妳對迪拜未來的展望。”他談到了市場的彈性,並說:“我建議在地段好的社

    區購買單元,因為價格和抵押貸款都是最便宜的。”

    現房的吸引力

    從購買用戶的角度來看,二級市場的壹個主要優勢是建築交付的確定性。

    Chestertons的Mena戰略咨詢主管Chris Hobden說:“當妳購買壹件已經完工而不是計劃外的東西時,妳就會清楚地知道妳得到的是什麽,從房產的整體質量和內部裝修情況來看。Varghese表示,對於知名開發者來說,這通常不是壹個問題,

    但對於第壹次參與項目的開發者來說,這就成了壹個更大的問題。

    從理論上講,住宅地產價格已經大幅下跌,因此二級市場上有不錯的交易。

    根據卡文迪什·馬克斯韋爾的《2020年第三季度阿聯酋房地產市場報告》,在過去12個月裏,迪拜的住宅地產價格下跌了11.7%。

    "如果妳是壹個現金買家或處於獲得抵押貸款的位置,迪拜市場有壹些潛在的有吸引力的交易可以利用," Hobden說。

阿聯酋央行於2020年3月提高了對首次購房者的抵押貸款補貼,允許外籍人士的貸款上限為購房價格的80%,而阿聯酋國民的貸款上限為購房價格的85%。

    這壹比例分別從75%和80%上升。從投資的角度來看,現成房產的另壹個優點是可以立即獲得收益。“如果妳是在二級市場買房,而且房子已經準備好了,妳可以馬上把它租出去或住進去。

    而妳如果買期房,妳必須等壹兩年才能看到回報,”房地產公司Better Homes集團董事總經理理查德•瓦德(Richard Waind)表示。盡管迪拜住宅收益率的下降速度快於資本價值,但投資者仍可以從壹套公寓中獲得超過6.5%的毛收益率。

    霍登表示,與其他大型國際住宅市場相比,這壹市場相對強勁。

    期房價格上的靈活性

    雖然二手房市場近幾個月來受到了更多關註,但購買期房有壹些獨特的優勢。

    “期房市場最大的壹個亮點是靈活的付款計劃和低首付,“Waind解釋道。“在二級市場,作為首次購房者妳看第二次買家的首付20%。如果妳購買抵押貸款,它是40%。

    而如果妳購買期房市場,妳可以經常支付5到10%的首付。“能夠選擇不同的單位是另壹個優勢,根據Hobden的說法。

    當談到移交後的付款計劃時,這些通常不會打折扣。“(有移交後付款計劃的)單元的價格包括了開發商承擔的融資費用。

    所以在這種情況下,開發商就變成了銀行,自己承擔風險,而這並不壹定比銀行通常收取的費用低,”瓦爾蓋塞說。

    開發商通常希望獲得18%至20%的股本回報率,並希望通過這種支付結構獲得較長時間的回報。

    因此,它永遠不會像銀行提供的那樣便宜,每年2.5%到3%,根據Varghese的說法。

    他說:“開發商提供的是在選擇妳的財務狀況方面的靈活性,也就是說,妳不會被銀行給妳的抵押貸款纏住。”這種靈活性仍然適用於許多類型的買家,包括那些希望購買第二套或第三套住房的買家。

    對於那些有現金流的個體戶、沒有資格申請抵押貸款的首次購房者,以及那些幾年後離開美國、可能不想被財務承諾束縛住手腳的人來說,這也是壹個可行的選擇。

    市場預期

    不過,開發商今年基本上沒有推出新項目,部分原因是他們希望出售新建成的公寓。

    馬吉德·富塔姆(Majid Al Futtaim)的Tilal Al Ghaf的Elan社區是今年啟動的少數幾個項目之壹,那裏的房屋在幾天內就被售罄。

    當妳在市場上看到壹款不錯的期房項目時,它很快就會被搶購壹空。

    然而,在過去的6至9個月裏,中國國內終端用戶壹直在推動房地產市場的發展,他們正在尋找可居住的現房房產。”Waind預計,未來12個月,市場上新樓盤的供應將達到峰值。

    Hobden也預計,計劃外項目將在2021年重新出現,屆時會有更大的確定性。

    他認為在2021年迪拜世博會的背景下,開發商將希望充分利用當地經濟的改善。

 

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